Proyecto de ley de vivienda en Ecuador apuesta por resiliencia climática
El Gobierno envió a la Asamblea Nacional un proyecto urgente para impulsar vivienda social, reducir el déficit habitacional y afrontar riesgos climáticos.
El Ejecutivo envió a la Asamblea Nacional, el 9 de marzo de 2026, un nuevo proyecto de reforma tributaria para incentivar la construcción de vivienda de interés social, con el objetivo de reducir el déficit habitacional en el país.
Según el Censo de Población y Vivienda de 2022 (INEC), el déficit habitacional cuantitativo (la necesidad de construir nuevas viviendas para cubrir la demanda efectiva de los hogares), alcanzó 727.689 viviendas a nivel nacional.
Aunque el eje central de la propuesta es fiscal, el documento introduce un enfoque que conecta la política de vivienda con la adaptación al cambio climático, la planificación urbana sostenible y la resiliencia territorial.
El 'Proyecto de Ley Reformatoria a la Ley de Régimen Tributario Interno para Incentivar la Construcción de Viviendas de Interés Social y Reducir el Déficit Habitacional', calificado como urgente en materia económica, plantea que el acceso a vivienda formal no solo es un problema social, sino también un desafío ambiental y de gestión del riesgo.
Entre marzo de 2025 y marzo de 2026, Ecuador registró 2.687 eventos adversos, entre inundaciones, deslizamientos e incendios, que afectaron o destruyeron viviendas.
Youtopia
Déficit habitacional en un contexto de crisis climática
Uno de los argumentos centrales del proyecto es el vínculo entre la vulnerabilidad climática y la precariedad de la vivienda.
Según la exposición de motivos, entre marzo de 2025 y marzo de 2026, Ecuador registró 2.687 eventos adversos, entre inundaciones, deslizamientos e incendios, que afectaron o destruyeron viviendas.
Solo en los primeros meses de 2026, las lluvias impactaron más de 7.000 hogares, evidenciando la fragilidad del parque habitacional en amplias zonas del país. Eso provocó que 26.693 personas resulten afectadas o damnificadas en un período relativamente corto de tiempo.
El documento señala que la falta de acceso a vivienda formal ha empujado a miles de familias a asentarse en zonas de alto riesgo, como laderas inestables, márgenes de ríos o territorios con alta exposición a inundaciones.
Esta dinámica no solo incrementa la vulnerabilidad social frente a fenómenos climáticos extremos, sino que también genera costos recurrentes para el Estado en tareas de reconstrucción y atención de emergencias.
En ese sentido, la propuesta plantea que reducir el déficit habitacional también puede convertirse en una estrategia de adaptación climática, al disminuir la exposición de la población a desastres naturales.
Xavier Basantes
El desafío del crecimiento urbano desordenado
Más allá de la gestión de riesgos, el proyecto también aborda el impacto ambiental del crecimiento urbano informal.
La normativa sostiene que el déficit de vivienda fomenta la expansión desordenada de las ciudades, lo que deriva en asentamientos informales dispersos y difíciles de integrar a la planificación territorial.
Esta expansión implica costos ambientales y económicos significativos, ya que obliga a extender redes de agua potable, saneamiento, electricidad y transporte hacia zonas no planificadas.
El texto advierte que esta dinámica genera “pasivos urbanos” que afectan la sostenibilidad de las finanzas municipales y la eficiencia del uso del suelo.
Desde una perspectiva de sostenibilidad, la propuesta busca impulsar un modelo de ciudad más compacta y planificada, donde la vivienda formal permita optimizar la infraestructura existente y reducir la presión sobre áreas agrícolas o ecosistemas cercanos a los centros urbanos.
Youtopia
Incentivos tributarios para movilizar inversión privada
El proyecto de ley establece un modelo de incentivos basado en el reconocimiento de la inversión privada como un beneficio tributario directo.
Estos son los puntos clave de cómo funcionarían estos mecanismos:
1. El incentivo central: Rebaja en el Impuesto a la Renta
El mecanismo principal consiste en permitir que las personas naturales o jurídicas (empresas) que realicen donaciones de viviendas de interés social (VIS) al Estado, puedan aplicar una rebaja directa en su Impuesto a la Renta.
- Acreditación del gasto: El valor invertido en la construcción o adquisición de las viviendas entregadas al ente rector de hábitat se utiliza para reducir la base imponible o el impuesto causado.
- Aplicación inmediata: Según la transitoria del proyecto, este beneficio sería aplicable para el ejercicio fiscal 2026, permitiendo que las inversiones realizadas tras la publicación de la ley se descuenten en la siguiente declaración de impuestos.
2. Condicionantes de los incentivos
Para que el inversor pueda acceder al beneficio tributario, el proyecto impone requisitos estrictos que aseguran la calidad de la vivienda:
- Cumplimiento de la LOVIS: Las viviendas deben ajustarse a los parámetros técnicos, de ubicación y de precio máximo establecidos en la Ley Orgánica de Vivienda de Interés Social (LOVIS).
- Certificación Técnica: El beneficio solo es válido si el ente rector de hábitat y vivienda certifica que la construcción cumple con los estándares de habitabilidad y seguridad (especialmente en zonas no vulnerables a riesgos climáticos).
3. El Catálogo de Necesidades (Guía de Inversión)
El incentivo está vinculado a una planificación estatal. El Estado publicará un Catálogo de Necesidades de Vivienda (antes del 15 de febrero de cada año), que servirá como hoja de ruta para el sector privado.
- Los incentivos se orientan a cubrir las zonas con mayor déficit o aquellas donde la necesidad de reubicación por desastres naturales es prioritaria.
- Esto asegura que el beneficio tributario no se otorgue de forma dispersa, sino que responda a una estrategia de ordenamiento territorial.
4. Sostenibilidad Financiera para el Estado
Desde el punto de vista macroeconómico, el incentivo funciona como un sustituto del gasto público directo:
- Reducción del déficit sin deuda: El Estado incrementa el parque habitacional sin comprometer el Presupuesto General del Estado ni contratar nuevos créditos.
- Transferencia de riesgo: La fase de construcción, gestión de materiales y mano de obra es asumida por el privado, mientras que el Estado actúa como receptor y administrador de la solución habitacional final.
- Eficiencia operativa: Se busca que la agilidad del sector privado reduzca los tiempos de entrega de viviendas en comparación con la ejecución pública tradicional.
5. Control y Evaluación
El incentivo no es permanente sin revisión. El proyecto estipula que el Servicio de Rentas Internas (SRI) y el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) evaluarán anualmente el impacto fiscal y económico de estas rebajas, para asegurar que el beneficio otorgado sea proporcional al déficit habitacional reducido y a la dinamización de la economía local.
El trámite en el Legislativo
Según el artículo 140 de la Constitución, el Legislativo deberá aprobar, modificar o negar el proyecto dentro de un plazo máximo de 30 días a partir de su recepción.
Para ello, el Consejo de Administración Legislativa (CAL), tras su calificación, remitirá a una comisión especializada para su trámite, la cual presentará los informes correspondientes dentro de los plazos establecidos en la Ley Orgánica de la Función Legislativa.
La iniciativa cuenta con el dictamen favorable del Ministerio de Economía, con base en el Código Orgánico de Planificación y Finanzas Públicas.
